전입신고한 날 근저당이 설정되면 보증금 순위는 어떻게 될까?

임대차계약을 맺고 보증금을 지급했더라도 전입신고와 실제 입주가 끝나기 전후로 등기부에 권리가 추가될 수 있습니다. 특히 주택임대차보호법상 대항력은 요건을 갖춘 즉시가 아니라 다음 날부터 생기는 점을 알아둘 필요가 있습니다.

전입신고 당일에는 순위가 밀릴 수 있다

주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차인은 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 취득합니다. 다만 효력은 그 요건을 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 따라서 입주와 전입신고를 마친 당일에 집주인이 근저당권 설정 등기를 마치면, 임차인의 대항력보다 근저당권이 앞설 가능성이 있습니다. 보증금에 확정일자를 받아 우선변제권을 갖추더라도, 그 순위는 대항력과 확정일자 등 요건을 기준으로 판단하므로 당일 등기 변동을 가볍게 여겨서는 안 됩니다.

입주 전후로 확인할 사항

계약 전 등기부를 확인하는 것은 물론, 잔금 지급과 입주 당일에도 등기사항을 다시 살펴보세요. 계약서에는 잔금일 전후로 추가 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 두는 방법도 있습니다. 다만 특약만으로 등기된 권리가 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 위반 정황이 있으면 지급을 멈추고 계약상 조치 가능성을 확인해야 합니다. 전입신고와 확정일자는 가능한 한 신속히 처리하고, 등기부의 접수일자와 등기원인을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

질문 1. 잔금을 치르기 전에 전입신고를 할 수 있나요?

주민등록은 실제 거주를 전제로 합니다. 실제로 주택을 인도받지 않은 상태에서 주소만 옮기는 방식은 적절하지 않으므로, 입주 일정과 신고 가능 시점을 주민센터에 확인하세요.

질문 2. 당일 근저당이 확인되면 계약을 바로 해제할 수 있나요?

자동으로 해제되는 것은 아닙니다. 계약서의 담보권 설정 금지 특약, 상대방의 계약 위반 여부와 손해 등을 따져 해제나 반환을 요구할 수 있는지 판단해야 합니다.